房地产金融体系处在调整前夜

2019-06-10 20:19:28 阿勒泰新闻网

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房地产金融体系处在调整前夜

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来源:中国建材网

 

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近期,对房地产业的大量争论,引起了决策高层的高度关注。而对房地产可能实施紧缩调控政策的消息,也是不绝于耳。最新的"重磅"消息莫过于来自权威的央行金融市场司房地产金融处。   据悉,央行房地产金融处处

    近期,对房地产业的大量争论,引起了决策高层的高度关注。而对房地产可能实施紧缩调控政策的消息,也是不绝于耳。较新的"重磅"消息莫过于来自权威的央行金融市场司房地产金融处。

据悉,央行房地产金融处处长程建胜近日撰文指出,完善我国商品房预售制度,就是要取消预售的融资功能。这有两个途径可供选择:一是加强预售资金管理;二是预售只许收取定金。这两种办法可选其一,也可同时采用。程建胜表示,我国商品房预售制度有别于其他国家和地区的特征是:商品房预售附着融资功癫痫的快速治疗方法是什么能,即预售一般收取全部房价款,预售演变成开发企业的主要融资手段。这种做法形成的特定历史背景是商品房建设融资渠道不畅。预售融资带来了四方面的问题:削弱了宏观调控能力,不利于保护消费者利益,存在较大的风险隐患,不利于提高房地产开发企业的竞争力。

如果这位官员的看法变成政策,对国内房地产市场无疑是当头一棒。诸多依靠预售房款来放大财务杠杆的房地产公司,无疑将马上遭遇资金链条断裂的危机。

不过程建胜也指出,加强预售资金管理就是要做到专{TodayHot}款专用。可以考虑在银行设立信托账户,由购房人共同委托银行以自己的名义监管资金,使预售资金真正做到"只用于有关的工程建设"。预售只收定金省却了资金管理上的麻烦,但同时需要为开发企业建立替代融资渠道。为此,可以鼓励银行发放真正的开发贷款,期限与开发周期相匹配。同时,为房地产开发企业开辟直接融资渠道,在法律政策上为房地产信托基金的推出创造条件。

值得注意的是,现行体制下,部委的处级干部往往可以很深地切入相关政策的制定过程之中。因此,央行金融处处长的言论信号,很可能是央行的一种试探,表明央行正在着手考虑针对"预售"采取一些限制性的措施。

据有关部门测算,房地产业与57个产业存在直接与间接的联系。2005年中国房地产开发投资达到15759亿元,占固定资产投资总额的17.78%,占GDP的8.6%。而房地产金融也因此占据了银行较重要的市场地位。央行统计表明,中国房地产金融在金融总量中所占的比例越来越高。2005年年底,房地产贷款达到3.07万亿元,占金融机构人民币各项贷款余额的14.84%,与GDP的比率为16.75%。为此,央行副行长吴晓灵曾屡次强调保证房地产金融稳定的重要性。

在当前的形势下,由于稳定的需要,预售行为完全被取消的可能性不大,因为在房地产行业的融资渠道问题没有得到有效解决之前,取消预售的影响很大,对开发商是危机,对银行来说,也同样会带来震荡。因此,对预售的功能进行一定的调整和限制则是可行的。我们相信,一旦对房屋预售款采取严厉管制之后,决策层也很可能出台配套的房地产融资渠道扩展的相关政策,如市场化程度更高的房地产投资信托、房地产债券融资、基金及海外基金、项目融资、不动产抵押融资、证券化等,都是可能的房地产融资渠道扩展政策的选择。

有必要指出的是,明确提出取消预售房款的融资功能,这意味着未来房地产齐齐哈尔癫痫病医院哪家好商的融资渠道可能发生较大的变革。一些不适应这种变革的企业,将会被淘汰出局。(张巍柏 安邦集团研究总部分析师)